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Baufinanzierungslexikon
Nachschlagewerk für viele Begriffe aus der Baufinanzierung.

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(Anfänglicher) effektiver Jahreszins
Alle Banken müssen gem. der Preisangabenverordnung (PAngV) als Preis ihrer vergebenen Kredite die pro Jahr vom Darlehensnehmer tatsächlich geleistete Gesamtbelastung in Prozent der Darlehenssumme ausweisen. Dies ist der Effektivzins p.a. oder effektive Jahreszins. Da die Höhe dieses Zinses für das vergebene Darlehen i.d.R. nur für eine bestimmte Laufzeit (Zinsbindungsfrist, z.B. 5 Jahre fest, 10 Jahre fest) garantiert wird, kann sich nach Ablauf dieser Frist der Preis für das Darlehen in Abhängigkeit der zu diesem Zeitpunkt am Markt üblichen Konditionen ändern. Deshalb spricht man auch vom "anfänglichen", effektiven Jahreszins.

Abtretung
Unter Abtretung versteht man die Übertragung eines Rechtes auf einen neuen Gläubiger (z.B. Darlehensgeber). Bei der Baufinanzierung kommen Abtretungen im Rahmen der Umschuldung vor. Dabei erübrigt eine Abtretung die Eintragung einer neuen Grundschuld in das Grundbuch zugunsten des neuen Darlehensgebers.

Anderkonto
Ein Anderkonto oder Notaranderkonto wird auf den Namen eines Notars für die vorübergehende Verwahrung von Fremdgeldern eingerichtet. Auf ein solches Konto kann die Bank eine vorzeitige Darlehensauszahlung zur Kaufpreisabwicklung des Darlehensnehmers bis zu endgültigen Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch vornehmen.

Annuität
Als Annuität bezeichnet man die vom Darlehensnehmer zu erbringende Zahlung für ein aufgenommenes Darlehen. Die Annuität setzt sich aus den anfallenden Zinsen und der vereinbarten Tilgung zusammen.

Anschaffungskosten
Als Anschaffungskosten bezeichnet man die Summe aller Aufwendungen, die für den Kauf einer Immobilie anfallen. Diese Aufwendungen setzten sich (in der Regel) aus dem Kaufpreis für die Immobilie, den Kosten für eine Vertragsvermittlung (Maklergebühr) sowie den Kosten für den Vertragsabschluß (Notar- und Gerichtskosten, Grundbuchgebühren) zusammen.

Auflassung
Unter Auflassung versteht man die Einigung zwischen dem Käufer und Verkäufer einer Immobilie zur Übertragung des Eigentums. Diese Auflassung muss zusammen mit dem Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet werden. Mit der Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch ist dann das Eigentum an den Käufer übertragen worden.

Auflassungsvormerkung
Eine Auflassungsvormerkung ist eine vorläufige Eintragung in das Grundbuch, welche dem Käufer eines Grundstücks einen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert.

Auszahlungsvoraussetzungen
Ein Darlehen wird dem Darlehensnehmer i.d.R. erst dann ausgezahlt, wenn die von der Bank gestellten Auszahlungsvoraussetzungen durch den Nachweis verschiedener Dokumente erfüllt sind. Hierzu gehören die vollständig unterzeichneten Darlehensverträge, die Eintragung der Grundpfandrechte an der vorher vereinbarten Rangstelle in das Grundbuch sowie andere sonstige Dokumente (z.B. Einkommensnachweise, notariell beurkundete Kaufverträge, etc.)

Außenanlagen
Als Außenanlagen bezeichnet man alle Anlagen außerhalb des Bauwerkes (Gebäudes). Für nicht gewerbliche Bauwerke sind dies in der Regel Mauern und Zäune einschließlich Türen, Tore und Schranken.

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Baubeschreibung
Die meist durch einen Architekten erstellte Baubeschreibung erklärt die bei der Durchführung eines geplanten Bauvorhabens angewendeten Techniken und eingesetzten Materialien und Rohstoffe. Durch die Baubeschreibung kann man die Bauweise eines Gebäudes besser beurteilen. Sie ist auch ein Bestandteil für den Antrag zur Erteilung einer Baugenehmigung.

Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde zur Genehmigung eines Bauvorhabens. Sie ist zeitlich befristet und gebührenpflichtig.

Baukosten
Als Baukosten bezeichnet Kosten, die bei der Errichtung eines Bauwerkes entstehen. Dies sind u.a. die Kosten für den gesamten Roh- und Ausbau des Bauwerkes einschließlich der dazu notwendigen Baustelleneinrichtung, Kosten für Installationsarbeiten (z.B. für Abwasser, Wasser, Wärme, Strom und Fernmeldetechnik), Kosten für technische Anlagen zum Betrieb der Installationen, betriebliche Einbauten sowie andere, besondere Bauausführungen.

Baunebenkosten
Zu den Baunebenkosten gehören u.a. die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen, die Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen (z.B. Baugenehmigung), Kosten für die Beschaffung von Baugeldern (z.B. Disagio) sowie ggf. anfallende Bereitstellungszinsen.

Beleihungswert
Als Beleihungswert bezeichnet man den Wert eines Gebäudes (inklusive Grundstück) oder einer Eigentumswohnung.Dieser wird ermittelt aus dem Grundstückswert (Grundstücksgröße x  Bodenrichtwert) und dem Gebäudewert. Bei Neubauten werden i.d.R. die Herstellungskosten als Wert herangezogen, bei bestehenden Gebäuden der Kaufpreis. Alternativ kann auch auf Vergleichwerte aus der Region zurückgegriffen werden. Da die Banken hier verschiedene Wege gehen, kann es zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.
Beispiel:
Ein Kunde kauft ein Einfamilienhaus (inkl. Grundstück) für 200.000 € und modernisiert für 20.000 €. Die Bank X berechnet den Beleihungswert anhand des Kaufpreises, die Modernisierungskosten werden zu 50% angerechnet. Der Beleihungswert der Bank X beträgt somit 210.000 €. Die Bank Y berechnet ebenfalls anhand des Kaufpreises, berücksichtigt jedoch einen Abschlag in Höhe von 15%. Die Modernisierungskosten werden ebenfalls zu 50% angerechnet. Somit errechnet die Bank Y einen Beleihungswert in Höhe von 180.000  €.

Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen sind Zinsen, welche die Bank dem Darlehensnehmer für den Zeitraum zwischen der Bereitstellung des Darlehens (Darlehenszusage) und der tatsächlichen Inanspruchnahme des Darlehens (Auszahlung) in Rechnung stellen kann. Bereitstellungszinsen fallen i.d.R. erst an, wenn die vereinbarte Bereitstellungszeit (meist 3 oder 6 Monate) abgelaufen ist.

Bewirtschaftungskosten
Als Bewirtschaftungskosten bezeichnet man die Kosten für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie, so z.B. Heizkosten, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen und öffentliche Gebühren (z.B. Müllabfuhr, Wasser, Straß Reinigung, usw.). Bei vermieteten Objekten wird in den Bewirtschaftungskosten ein Risikoaufschlag eingerechnet, der das Risiko des Vermieters im Falle des Leerstandes der Wohnung (oder des Hauses) berücksichtigt. Die Berechnung erfolgt meist pauschal anhand der Wohnfläche.

Bonität
Unter Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit des einzelnen Darlehensnehmers. Unter anderem wird überprüft, ob der Darlehensnehmer seinen bisherigen Zahlungsverpflichtungen stets pünktlich nachgekommen ist. Die Bank holt sich diese Informationen zum Beispiel bei der SCHUFA.

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Eigenkapital
Als Eigenkapital bezeichnet man alle finanziellen Mittel, die ein Darlehensnehmer für die Finanzierung seiner Immobilie aus eigener Kraft einbringen kann (z.B. Bankguthaben, Wertpapier oder auch Schenkungen). Ein bereits vorhandenes Baugrundstück kann ebenfalls als Eigenkapital betrachtet werden.

Eigenleistung
Unter Eigenleistung versteht man die persönliche Arbeitsleistung, die für den Bau oder Ausbau eines Bauwerks eingesetzt wird und somit entsprechende Handwerkerlohnkosten einspart. Eigenleistungen können durch den Bauherren selbst aber auch durch seine Angehörigen, Nachbarn, Arbeitskollegen oder Bekannte erbracht werden.

Endfälliges Darlehen
Als endfälliges Darlehen bezeichnet man ein Darlehen, welches am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird. Der Darlehensnehmer zahlt vorerst nur die Zinsen. Um sicherzustellen dass bei Fälligkeit die entsprechende Summe zur Verfügung steht, verlangt die Bank eine Sicherheit in Form einer (zum Beispiel) Lebensversicherung, deren Auszahlungsbetrag bei Fälligkeit  zur Tilgung des Darlehens dient.

Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist ein in der Regel zeitlich begrenztes Recht (meistens 99 Jahre), auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und es zu nutzen. Das Grundstück wird sozusagen nur gemietet. Im Gegenzug zahlt der Grundstücksnutzer einen Erbbauzins. Erbbaurechte werden mit gewissen Einschränkungen von den Banken beliehen.

Erschließung
Als Erschließung bezeichnet man alle Aktivitäten, die für den Bau eines Hauses notwendig sind, aber außerhalb des Baugrundstücks liegen. Dies ist z.B. die Anschließung des Grundstücks an die Wasser- und Abwasserversorgung sowie die Anbindung an das Gas-, Strom- und Telefonnetz. Für die Anschlüsse ist i.d.R. die Gemeinde zuständig. Allerdings wird der Grundstückseigentümer nach der kommunalen Gebührenordnung an den Kosten beteiligt.

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Fertighaus / Fertigteilhaus
Ein Fertighaus ist ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude. Fertighäuser werden meistens schlüsselfertig an den Käufer übergeben, teilweise aber auch als Ausbauhaus, bei dem ein Teil des Innenausbaus vom Bauherrn in Eigenleistung erbracht werden kann. Im Normalfall werden auch Fertighäuser von Banken finanziert, einige Banken bestehen jedoch auf ein Gütesiegel, welches vom Bauträger nachzuweisen ist.

Finanzierungsplan
Ein Finanzierungsplan ist eine detaillierte Aufstellung aller entstehenden Herstellungs- und Erwerbskosten und der zur Finanzierung dieser Kosten dienenden Eigen- und Fremdmittel. Aus der Differenz zwischen den Gesamtkosten und den in die Finanzierung einfließ enden Eigenmittel ergibt sich der Kredit- oder Finanzierungsbedarf, bzw. die Höhe des Darlehens.

Forward
Als Forward Darlehen bezeichnet man ein Darlehen, bei dem sich der Schuldner die aktuellen Zinskonditionen sichert, indem er bereits jetzt bei der bisherigen oder einer neuen Bank die Anschlussfinanzierung für einen bestimmten Termin sichert, an dem das Altdarlehen ausläuft. Die feste Zusage einer zukünftigen Zinskondition lässt sich die Bank durch eine Provision vergüten.

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Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches i.d.R. beim Amtsgericht geführt wird und dort auch eingesehen werden kann. Im Grundbuch ist jedes Grundstück des Bezirks auf einem gesonderten Grundstücksblatt eingetragen. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei sog. Abteilungen, welche Auskunft geben über das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die auf dem Grundstück ruhenden Belastungen.

Grundbuchauszug
Ein Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, welche man einsehen kann, soweit ein "berechtigtes Interesse" (z.B. eine Kaufabsicht) besteht.

Grundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Durch die Grundschuld wird der Darlehensgeber (Bank) berechtigt, das Grundstück z.B. im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten. In den vergangenen Jahren hat die Grundschuld als Sicherungsinstrument die vorher übliche Hypothek verdrängt.

Grundschuldbestellungsurkunde
Eine Grundbuchbestellung ist eine notarielle Urkunde, mit der ein Grundstückseigentümer der Belastung seines Grundstückes zur Sicherung eines Darlehens zustimmt. Gleichzeitig stellt er mit dieser Urkunde auch den Antrag, diese Zustimmung der Belastung in das Grundbuch einzutragen. Die notwendigen Formalitäten erledigt der beauftragte Notar.

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Kapitalanlage
Als Kapitalanlage bezeichnet man den Kauf einer Immobilie, die nicht zur Eigennutzung bestimmt ist (Vermietung). Der Käufer hat hier meist nur die Absicht, eine möglichst hohe Rendite in Form der Mieteinnahmen zu erzielen.

Kubikmeter umbauter Raum (Kubatur)
Der Umbaute Raum steht nach DIN 277 als Kennzahl für die Größe eines Hauses in Kubikmetern und bezeichnet den Raum, der von den Außenmauern, vom Dach und von der Kellersohle umschlossen wird. Bei nicht unterkellerten Häusern wird ab Geländeroberkante gerechnet.

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Lageplan
Als Lageplan bezeichnet man die bei den Katasterämtern (Liegenschaftsämtern) geführten Verzeichnisse mit den Informationen über Form, Lage des Baukörpers, angrenzende Grundstücke eines Grundstückes.

Laufzeit
Die Laufzeit eines Darlehens ist der Zeitraum beginnend vom Vertragsbeginn des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung.Die Laufzeit richtet sich nach der Höhe der Tilgung, so beträgt die Laufzeit bei einer anfänglichen Tilgung von zum Beispiel 1% ca. 32 Jahre, bei  3% ca. 18 Jahre. Sondertilgungen oder die Erhöhung der Tilgung verkürzen die Laufzeit des Darlehens.

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Nachfinanzierung
Wenn die ursprünglich geplanten Mittel zur Durchführung eines Bauvorhabens (z.B. Bau eines Einfamilienhauses) plötzlich nicht mehr ausreichen, benötigt der Bauherr eine Nachfinanzierung. Eine solche Nachfinanzierung sollte i.d.R. vermieden werden, da die Banken mitunter für das weitere Darlehen einen höheren Zins verlangen.

Nachrang / Nachrangfinanzierung
Als Nachrang bezeichnet man ein eingetragenes Recht im Grundbuch, dem ein anderes Recht vorangestellt ist. Unter Nachrangfinanzierung versteht man ein Darlehen, welches zur Absicherung nicht an erster Stelle im Grundbuch steht, sondern im Rang nach bereits bestehenden Grundpfandrechten erscheint (z.B. an zweiter Stelle). Kann der Darlehensnehmer sein Darlehen nicht mehr zurückzahlen, werden zuerst die an erster Stelle im Grundbuch eingetragenen Gläubiger befriedigt. Wegen dieses höheren Risikos werden die Nachrangfinanzierungen von den Banken meist zu teureren Konditionen angeboten, oder gar abgelehnt. Im Allgemeinen spricht man von einer Nachrangfinanzierung, wenn die Finanzierung über  den erstrangigen Beleihungswert (bis zu 60% des Beleihungswertes) hinausgeht.

Nichtabnahmeentschädigung
Beantragt ein Darlehensnehmer bei einer Bank ein Darlehen und nimmt dieses Darlehen dann doch nicht in Anspruch, kann die Bank von ihm eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Diese soll der Bank die entstandenen Kosten für die Beschaffung und Bereitstellung des Darlehens ersetzen.

Nominalbetrag
Der Nominalbetrag (nominal = dem Namen nach) ist ein Nennbetrag des Darlehens, welcher im Vertrag vereinbart wurde. Der tatsächliche Auszahlungsbetrag, den der Darlehensnehmer dann erhält, ist meist geringer als der Nominalbetrag, da noch vom Nennbetrag verschiedene Gebühren abgezogen werden.

Nominalzins
Der Nominalzins ist der Darlehenszinssatz, den der Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zu bezahlen hat.

Notarbestätigung
Der Notar kann einem Darlehensgeber bestätigen, dass die Eintragung einer Grundschuld an der gewünschten Stelle (meist die erstrangige Eintragung) vorgenommen werden kann. Die Notarbestätigung kann eine vorzeitige Auszahlung eines Darlehens ermöglichen, noch bevor eine Eintragung im Grundbuch vollzogen ist.

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Restschuld
Die Restschuld ist der Teil des Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht an die Bank zurückgeführt/getilgt wurde. Die Restschuld wird oft als Methode zur besseren Vergleichbarkeit von mehreren Darlehen herangezogen wo bei der o.g. Zeitpunkt, zu dem man sich die Restschuld betrachtet meist der Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist ist.

Rückgewähransprüche
Ist die durch die Grundschuld gesicherte Verpflichtung erfüllt, hat der Gründstückseigentümer gegenüber der Bank Anspruch auf Übertragung oder Löschung der Grundschuld. Nachrangige Grundschuldgläubiger lassen sich häufig vom Grundstückseigentümer die Rückgewähransprüche abtreten.

Rücktritt vom Darlehensvertrag
Steht fest, dass die Auszahlungsvoraussetzungen innerhalb der Abnahmefrist nicht erfüllt werden, kann die Bank im Rahmen einer einseitigen Erklärung vom Darlehensvertrag zurücktreten. In diesem Fall kann die Bank Schadenersatz wegen Nichterfüllung bzw. eine Nichtabnahmentschädigung verlangen.

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Schufa
Abkürzung für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa ist eine Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen. Bei Ihr werden Informationen wie zum Beispiel die Eröffnung eines Girokontos oder die Gewährung eines Kredites gespeichert.
Es gibt Positivmerkmale, die die Bonität einer Person bestätigen, wie zum Beispiel die Ausstellung einer Kreditkarte oder die ordnungsgemäße Rückzahlung eines Kredites. Negativmerkmale gibt es ebenfalls, diese können eine Pfändung, eine Eidesstattliche Versicherung oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens sein.

Sondernutzungsrecht
Als Sondernutzungsrecht versteht man das Nutzungsrecht eines Objektes (z.B. einen Garten) zugunsten eines Dritten. Dieses Nutzungsrecht kann den Objektwert einer Immobilie beeinflussen.

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Vorfinanzierung / Vorfinanzierungskredit
Hat der Darlehensnehmer zum Beispiel einen Bausparvertrag, den er aber erst in ein paar Jahren in Anspruch nehmen kann, kann er sich bis zu diesem Zeitpunkt das benötigte Geld durch einen Vorfinanzierungskredit “besorgen“. Vorfinanzierungskredite dürfen, soweit sie das Bausparguthaben übersteigen, nur für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden. Die Besicherung erfolgt meist durch Abtretung der Rechte aus dem Bausparvertrag.

Vorfälligkeitsentschädigung
Zahlt ein Darlehensnehmer ein Darlehen außerplanmäßig zurück, berechnet die betroffene Bank ein Entgelt zur Abdeckung der entstehenden Verluste.

Vorlasten
Vorlasten sind Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Dies sind z.B. Grundschulden aber auch wertmindernde Rechte wie Wohnrecht, Leibrente oder Nießbrauch. Maßgeblich für den Rang ist i.d.R. das Eintragungsdatum. Alle diese Rechte können aber auch hinter ein neu einzutragendes Recht zurücktreten. Dies muss jedoch einzeln mit den Gläubigern verhandelt werden.

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Wohnfläche
Zur Wohnfläche zählt die Summe der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die zur Wohnung gehören (Keller und nicht bewohnbare Räume ausgenommen). Die Wohnfläche wird herangezogen für die Finanzplanung und die Darlehensbewilligung, sowie in Kombination mit den Baukosten zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens.

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Zinsbindung / Zinsfestschreibung
Als Zinsbindung bezeichnet man den Zeitraum, für den die Konditionen zwischen dem Darlehensnehmer und Darlehensgeber festgeschrieben werden. Die Zinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, dass der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig sicher rechnen kann.

Zweckbestimmungserklärung
Vereinbarung zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer bzw. Grundstückseigentümer über den Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Verbindlichkeiten.

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